Kommentaar

Valikute aeg kinnisvaraturul  (1)

Ivar Kostabi , 25. jaanuar 2008 00:00
Korteriturul on kaupa rohkem, kui ära jõutakse müüa. See on seadnud kinnisvaraarendajad valiku ette: kas peatada uute korterelamute ehitamine või vahetada turgu ja hakata müügimajade asemel hoopis üürimaju ehitama.

Mujal maailmas on eraüürimajad täiesti olemas. Enne Teist maailmasõda oli üürimajade pidamine Eestis samuti suur äri. Majaomanikud moodustasid linnades lausa omaette seisuse. Nendel olid mitte ainult oma seltsid, vaid isegi oma pangad.

Müügi asemel väljaüürimine

Nüüd on paljud kinnisvaraarendajad hakanud olude sunnil ümber mõtlema. Sest kui ikka uus maja on valmis, aga ühtegi korterit maha müüa ei õnnestu, siis ei jää lihtsalt muud üle, kui hakata sinna üürilisi otsima. Esimesed arendajad ongi seda teed läinud.

Iseküsimus on see, kui palju neid üürikortereidki tegelikult vaja läheb. Eriti eraüürikortereid, kus üürikulud on tõenäoliselt palju suuremad kui riigi- või munitsipaalkorteris. Üüriturg on turg, mida siiani pole Eestis sisuliselt üldse uuritud.

See on muidugi teada, et riigi ja omavalitsuste osa on sellel turul väga tagasihoidlik, et mitte öelda tühine, kuivõrd nende omanduses oli 2007. aasta 1. jaanuari seisuga kogu Eestis kokku ainult 25 500 eluruumi. Nendestki paljud ei ole kuuldavasti enam eriti elamiskõlblikud.

Eraüürituru on majaomanike asemel vallutanud peamiselt üksiküritajatest korteriomanikud. Ehk teiste sõnadega väikeinvestorid, kes on endale eri aegadel erisugustes majades ettenägelikult mõned vabad elamispinnad muretsenud ja neid nüüd välja üürivad.

Rahvasuus liigub uute üüriärimeeste kohta muidugi igasuguseid jutte, mille kohaselt mõni neist olevat siin-seal kortereid kokku ostnud lausa tervete püstikute kaupa. Võib-olla tõesti, miks ka mitte. Statistikas nende tegevus paraku mingil moel ei kajastu.

Erasektori omanduses oli mullu 1. jaanuaril 612 700 eluruumi ehk 96% kogu Eesti elamufondist. Kui suur osa nendest eluruumidest oli kasutusel üürieluruumidena ja kus elasid omanikud ise sees, selle kohta võib igaüks oletada, mida tahab.

Seda, et «eraomandis olevate üürikorterite üldarvu kohta andmeid ei koguta», nenditi juba Poliitikauuringute Keskuse PRAXIS 2002. aastal valminud uurimuses «Eluasemepoliitika Euroopas ja Eestis». Samas lisati, et pere-eelarvete uuringu kohaselt üüris 1999. aastal eraisikutelt eluaset umbes 5% leibkondadest.

Riik loeb korterid üle

Vastavalt valitsuses möödunud nädalal vastu võetud uuele eluasemevaldkonna arengukavale on riik lubanud lõpuks üürieluasemeturu korralikult kaardistada. Nüüd jääb vaid loota, et see ei piirduks ainult munitsipaal-üürieluasemetega, vaid haaraks ka kogu erasektorile kuuluva osa elamufondist.

Erasektori eluruumide kaardistamine ei ole muidugi lihtne, sest seal võib igast niinimetatud omatarbeeluasemest asjaolude muutudes üleöö saada üürieluase. Või vastupidi, üürieluasemest omatarbeeluase, s.o eluruum, kus omanik elab ise sees.

Omaette küsimus on see, kuidas võtta näiteks arvele need korterid, mis on parajasti müügil ja mida ainuüksi Tallinnas on praegu üle 8400? Keegi ei oska ju ette öelda, mida uus omanik tema vana korteriga peale hakkab, kas hakkab seal ise elama või üürib selle hoopis välja.

Ent kui tulla uuesti tagasi kinnisvaraarendajate juurde, siis nüüd on kõige huvitavam vaadata, kui paljud nendest üüriturule ülekolimise eksperimendiga kaasa lähevad ja mis sellest lõpuks välja tuleb.

Siin sõltub kõik sellest, kui hästi nad suudavad oma uut teenust klientidele pakkuda ehk teiste sõnadega reklaamida.

Siiani ei ole kinnisvaraarendajad reklaamiga erilist vaeva näinud. Ostubuumi ajal polnud selle järele ka vajadust, sest siis müüs nende kaup ennast ise. Nüüdsel kinnisvaraturul ei toimu iseenesest enam midagi. Kes tahab seal jätkuvalt läbi lüüa, peab ennast ise maksma panema.

Nende üüriturule ülekolimisega on praegu samamoodi, et nagu tahaks seda teha ja ei tahaks ka. Või et nagu tahaks välja üürida ja ei tahaks ka. Või et võib-olla üürime algul välja ja siis paneme kunagi hiljem ikka müügile.

Arvestades iga arendaja investeeringute suurust, on teatud ettevaatlikkus muidugi mõistetav. Samal ajal lõpmatuseni ei saa kõiki otsuseid siiski edasi lükata.

REKLAAM JA KUULUTUSED

reklaam@ohtulehtkirjastus.ee