ANDRI IVIN
Mida korterite erastamise käigus tegelikult erastati? Ostu-müügilepinguga müüdi "korter koos sellele vastava muu osaga elamust (edaspidi eluruum)".
Esiteks käsitleb leping "muud osa" eluruumina. Korteriomandiseaduse järgi ei ole muu osa eluruum. Korteriomandi ese on eluruum koos selle üldpinna suurusele vastava ehitiseosaga, mis ei ole reaalosa, ja maatüki mõttelise osaga.
Teiseks lähtutakse eluruumide erastamise seaduse järgi muu osa suuruse kindlaksmääramisel korteri või mitteeluruumi üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas.
Erastamise käigus on selle muu osa hulka arvatud trepikojad, katus, tuulekojad, soojussõlm jm. ehitiseosad, mis ei ole reaalosad. Samuti kuuluvad sinna keldriboksid, mis on kantud maja inventariseerimise plaanile. Nende pindala pole sugugi võrdelises sõltuvuses korterite pindalast. Vahel on väiksema üldpinnaga korteril hoopis suurem keldriboks kui suuremal korteril. Kelder on abiruum, mis on mõeldud isiklikuks kasutamiseks, ning ta saab olla korteriomandi reaalosa.
Kolmandaks erastati mõtteliste osadena ka mitteeluruume, mida oleks tulnud teha enampakkumise käigus. Näiteks allakirjutanu maja keldris on projektijärgselt selline ruum ladu, mis on arvatud "muu osa" hulka. Korteriomandiseaduse järgi ei saa korteriomandi eseme reaalosa ja mõttelist osa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada.
Korteriomandiseadus lubab kinnisomandi korteriomanditeks jagamisel jätta ehitise mõned elu- või mitteeluruumid korteriomandi mõttelisteks osadeks. Kuna erastamisel müüdi-osteti vallasvara, aga mitte ei jaotatud kinnisomandit osadeks, siis antud seadusesätet rakendada ei saanud. Praegu tuleks erastamislepingud ümber teha, see aga võtaks nii aega kui ka raha.
